包宗华

　　2006年的宏观调控，提出了“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，接着建设部又提出，对房价涨幅没有得到有效控制，廉租屋建设滞后的地区，要追究当地政府领导责任。对以上决策，有人认为是要求加大政府干预房价的力度，有人则认为政府不宜干预房价。对此，发表以下探讨意见。

　　一、西方国家政府的“理论依据”和做法

　　在上世纪里，许多西方国家的政府陆续介入住房问题。这些国家政府介入住房问题的“理论依据”可以简括为：住房是一种关系人民安居乐业以及国计民生的特殊商品，又是一种价格昂贵、占居民消费比重很大的特殊商品。如果没有政府介入住房问题进行合理的调控管理和提供必要的社会保障，单纯依靠市场自发调节，是解决不好住房问题、特别是解决不好广大中低收入者住房问题的。

　　西方国家政府介入住房问题的制度各有千秋，现以其中比较有代表性的美国为例。美国1930年开始介入住房问题实行住房分类供应制度，当时中低收入者还处于“买房难”的境地，他们通过制订法律规定了以下做法：对占居民总数20%的高收入者供应商品房；对占居民总数62%的中等收入者供应“社会住宅”，政府给以占“社会住宅”总价5—10%的优惠，即我国讲的住房社会保障，从而有权、有理去调控其套型、价格和供应对象。对占居民总数18%的低收入者供应廉租屋，由低收入者到市场上去租住政府“定价”限额以下的住房，居民拿出本户收入的25%交房租，不足部分由政府补贴。以上住房都通过市场租售，既是一个在政府调控下分类按住房商品化原则运行的办法，又是一个对中低收入者住房实行社会保障并限定价格的办法。

　　美国对中等收入者住房实行限价只坚持了几十年。到了上世纪下半叶，中等收入者因收入不断增长而逐步走过“买房难”的阶段，各城市也陆续地不再对社会住宅优惠和限价。但仍坚持供应廉租屋。截止上世纪八十年代，美国一直采用按18%低收入者的收入“反算”低收入线的办法，使得低收入者的比重长期稳定不变。进入九十年代，各城市陆续改为按实际收入核定收入线的办法，低收入者的比重也随其收入的增长而不断变化，据美国2005年统计，已降为12.6%。

　　美国的经验告诉我们以下四点：其一，从实际出发。针对住房这个特殊商品，打破在市场经济条件下政府不干预市场和价格的“常规”，树立了政府必须介入住房问题进行干预的“理论”；其二，有针对性地干预，主要干预中低收入者住房；其三，讲究方式方法。采取一手给住房社会保障，一手取得调控权力的办法，使得介入中低收入者住房的理由很充分；其四，当中等收入者走过“买房难”阶段后，陆续取消其优惠和限价措施，符合随形势变化而调整政策的原则。以上经验，值得借鉴。目前，我国的还处于“买房难”的阶段，而且稳定房价颇不得力。因此，在最近一段时间内(至少20年内)加强对中低收入者住房问题和房价的合理干预完全必要。

　　二、日本的沉痛教训和“亡羊补牢”

　　日本政府长期实行不干预地价和房价的政策，并曾经对持续几十年的地价和房价猛涨不予过问。据日本劳动省《每月勤劳统计调查》1992年发表的调查资料指出，从1960年至1990年的30年时间里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，平均每年猛涨14%以上，并带动房价相应上涨，创造了地价和房价持续涨速惊人、高得惊人的“神话”。而这30年里六大城市的国民生产总值只上升17.4倍，两者的巨大差距，使日本产生了举世公认的房地产泡沫经济。日本从1990年泡沫经济破灭至2006年开始复苏，萧条期长达15年以上，对国民经济和市场都造成了巨大的危害。

　　沉痛教训使日本政府有所清醒，在泡沫经济破灭后的上世纪90年代“亡羊补牢”，开始采取一些平抑房价和打击土地投机的措施。当时对土地交易课以95%的重税，就是一种从严打击的措施。

　　三、我国出现的突出问题和及时调控

　　1998年我国实行住房商品化以后，也曾按照所谓的不干预“理论”，对住房套型和价格不予干预。其严重的后果是，房价连年过快上涨，大套型住房比重不断增大。2003年至2005年，我国城镇每年建设住房6亿多平方米，500多万套。其中大套型、高价位住房占60%以上，300多万套。我国城镇居民约为1.5亿户，其中高收入(含中高)者约为3000万户。高收入者基本上都有了自己的住房，但不少人有再买几套房的“需求”(主要是投资。如果投资购买高价位、大套型住房用于出租，中低收入者租不起，因而不是中低收入者的居住有效需求)。应该看到，只要每年有10%几的高收入者进入市场再买一套房，就可以把300多万套大套型、高价位住房买个差不离而使得市场“畅销”，并造成房价持续高涨。而广大中低收入者则因住房供应量偏少和价格偏高而持续处于“购房难”的局面。我国政府及时发现了这个问题，并予2005年和2006年两次开展了以稳定房价和调整住房供应结构为主要内容的宏观调控。

　　四、扩大社会保障面会不会使政府负担过重

　　我曾提出过一个进一步完善具有中国特色的住房制度建议，主要内容是：对高收入者供应商品房并予以高税抑制。给予中低收入者住房以适度的社会保障并予以区别对待，其中：对“中高”和“中中”收入者供应限价房，对“中低”收入者供应经济适用住房，对低收入者供应廉租屋。以上建议仅是对新制度的“轮廓”勾画，其目的是为了增大政府在住房问题上有作为的范围，把建设70%中小套型、中低价位住房的要求落到实处，从根本上稳定房价，有利于全面解决好中低收入者的住房问题。但有人担心，对中等收入者住房也给以适度社会保障，会不会造成政府在经济上和工作上的负担过重。