近期,关于商品房买卖方面的纠纷有上升趋势。百姓在购房交易过程中，由于买卖双方在房地产专业知识和法律知识上掌握程度不同，消费者一般处于明显劣势，如果遇上不法开发商或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，预先在购房合同中埋下几处伏笔，为日后调解纠纷、赢得诉讼提供了便利。专家就合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款给购房者提出以下建议：

１．交付订金。建议购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部，察看开发企业是否已办理商品房预售许可证。包头市房管局要求开发企业，必须将商品房预售许可证悬挂在售楼部的醒目位置，如没有商品房预售许可证，则说明此楼盘不具备商品房预售的条件，千万不可贸然交付所谓的订金，但当开发企业已经办理了商品房预售许可证，百姓预定商品房时，应缴纳一定数量的订金,至于订金的处置，应依照预定协议执行。

２．交房时间。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，购房消费者一般难以理解和判断。依照国家相关法律法规规定，“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。据此，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗据的自然灾害和其他事故，及销售方所不能控制的其他原因交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方对自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。开发商不能把自身的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

３．房屋面积。对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，开发商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是开发商违约，需要承担相应的违约责任。因此在签订商品房销售合同时，购房者应该注意开发商对面积误差的约定，因为现有法律已经就此问题对购房者进行了有力保护，购房者要防止开发商在合同中设置对自己不利的因素，这些不利因素一旦存在商品房买卖合同中，依据优先适用双方约定的原则，极有可能导致购房者的合法权利受到损害。

４．房屋质量。在期房交易合同中较为多见。商品房的特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，各种复杂因素往往使购房者在签约时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才能显露出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。其中有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相距甚远造成的。消费者在签订合同时一定要将质量要求、交房标准白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来做依据。

５．违约条款。在签订商品房预售合同中，有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平、不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。

６．房产证办理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；

　　（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。现有法律已经对房产证办理问题做出了明确的规定，购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有“陷阱”，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。如果不加以注意，依据合同约定优先的原则，在产权证办理争议问题上购房消费者往往处于不利的境地。

                                    产权处